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华森地产项目房价测算分析与初步定位（2）
作者：在水底思想 时间：2008-9-28 字体：[大] [中] [小]
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目标利润＝总投资额×目标投资利润率
目标利润＝总成本×目标成本利润率
C、计算售价
例：楼盘项目：26120平方米，未来实现销售25858.8平方米，总开发成本为3734万元，企业的目标收益率为成本利润率的10%，那么
目标利润＝总成本×成本利润率
＝3734×10%
＝373.4（万元）
每平方米售价＝（总成本＋目标利润）／预计销售量
＝（3734＋373.4）／25858.8
＝1588.4元
3）售价加成定价法：
单位产品售价＝单位产品总成本／（1－加成率）
例：“华森春城的开发成本为1444元／米2，加成率为A＝10%，B＝5%，那么
A每平方米售价＝1444／（1－10%）＝1604元
B每平方米售价＝1444／（1－5%）＝1520元
4）数据分析：
1、可以看出，有两种测算结果均为1588元，在计算过程中，加成率不高的情况下每平方米售价不会突破1550元。
2、平均价位和较低价位，与项目所在的区域在售楼盘的成本价位相比，略高，不太接近，原因有如下几个方面：
1）本预算中设计的加成率不具有确定性
2）本预算中的目标利润数据有待评估
3）开发成本核算数据，趋于保险态势
七、区域性楼盘当前市面住宅房价调查：
1、水榭名居起价：无多层，小高层1500元
2、康居人家起价：多层已卖完，小高层1388元
3、磁湖新都起价：多层1588元，小高层1630元
4、牧羊诗苑起价：多层1580元，小高层1680元
5、水 云 轩起价：无多层，小高层1650元。
6、金谷名都起价：价格没有出台。
八、华森·牧羊春城项目住宅房价再定位
价格单位：元
定位理由：
1）项目营销卖点丰富，有理论依据略增公司目标利润（率）
2）项目产品开发周期短，交房期快
3）项目多层多于小高层，营销风险相对趋低
4）项目社区人文环境、人居环境占有一定的特色优势
5）项目社区配套、物业配套齐全
6）该价位在区域性楼盘中，趋于中档，有利于提高产品竞争力
7）项目房价前期定位不宜过高，留下房价升幅空间。
8）本案认为户型朝向的好坏，不应作为房价高低调整的参考依据，只能在营销过程中实施策略营销，对外销售。
价格实施原则：
1）起步价、价差、均价开盘前均不公开，暂为公司商业机密；开盘后可对外公开。
2）底价开盘前后，均不公开，公司内部调控的价格原则，始终为商业机密。
3）营销人员和营销经理以及公司员工，在开盘前不得擅自对项目产品定位定价，违者追究责任。
说明：
关于“华森·牧羊春城”项目房型的朝向问题，是否设计总体朝向价差，本案暂不作阐述，将另作专案分析，将对项目所有房型的朝向进行系统区分、识别、列表，提出朝向价差策略， 特此说明。
九、华森·牧羊春城项目商业房定位
一）区域性楼盘当前市面住宅房价调查：
1、水榭名居商业房起价：无大面积的商业房
2、康居人家商业房起价：2200元、2400元、2600元
3、磁湖新都商业房起价：沿湖路6500元、巷子内4000元
4、牧羊诗苑商业房起价：买一层送一层，6000元（教院路）、9000元（艺校路）
二）华森·牧羊春城项目商业房初步定位
1、商业房初步定位价：3500-4000元（花园路方向）
2、车库价位：（后期再作调查）
3、定位理由：
1）花园路商铺价格普遍不高，斜对面新楼盘商铺价格为3800元／M2
2）本项目社区规模较好，商铺价值完全可以略高于花园路同类产品价格。
3）综合考虑周边地区商圈气候，尚不完善，故难售出高价。
4）如果本项目商业房配套设施完善，高尚，独体规模大，对外招商，还可以提价；如果商业房布局小，配套一般，只能“走低价位，短期脱销”之路。