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华森·牧羊春城前期营销策划调整方案（3）
作者：在水底思想 时间：2008-9-28 字体：[大] [中] [小]
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二）竞争对手近期调查分析：
1、颐阳·金谷名都：
金谷名都已经开盘，高层、多层开始对外销售，但是高层销售不大理想。目前该项目的多层的起步价格、同层价格普遍高于小高层的相应价格，比如多层起步价格为2020元／平方米，高层起步价格为1880元／平方米，差价为20元／平方米，多层与小高层的起步价之间存在差异，其策略是前期重点推销高层。
优势：
1）其地产开发理念与营销理念相对成熟，有专业的销售队伍作支撑。
2）其电梯房三梯8户，其营销专业、物业管理相对成熟。
3）其项目社区大，更能聚集人气，另外中商集团黄石分公司与其合作联营，将会带动八卦嘴一带的商机。
4）交通有较好的优势，但有利有弊。
5）空中山水景观较好
劣势：
1）其项目地段位置靠近城区中心，且处于丁字路口处，交通更为方便，但是存在较大的安全隐患。
2）该项目背靠山体，在多雨时节，容易出现山体滑坡，波及该社区楼盘。
3）该项目靠近公路与铁路，噪音污染与道路灰尘严重，噪音来自公汽与火车。
2、长龙·牧羊诗苑
该楼盘接近清盘阶段，但是由于该公司内忧外困，资金链断裂，尤为紧张，会导致后期有少量客户退房的现象。
该项目一期早就处于清盘期，不会对华森项目构成大的竞争威胁，但是其二期小高层如果现在上马兴建，则会对华森项目造成较大的竞争威胁。当然，其公司的诚信度较差，远不及华森公司，那么必然会让一部分周边居民在购房时考虑华森项目，本公司项目的小高层会有一定的竞争优势。
3、华泰·磁湖新都
磁湖新都的多层销售状态，好于其小高层销售状况。总体来说，其小高层对华森项目构成了较大的竞争威胁。目前该项目的小高层起步价格上升到1720元／平方米，物业管理费0.3元／平方米。
优势：
1）已经建成为现房；
2）存在地段优势，处于城市二线；
3）价格适中。
劣势：
1）营销手段单一；
2）小高层处于路边，灰尘较多，可能导致部分客户会选择环境安静、空气清新的楼盘项目；
3）该项目的推广力度不力，导致客户对其产品品质度和美誉度认识不够多，促使其项目产生模糊性购买力，导致营销局面走向消极态势。
4）该项目靠近公路与铁路，噪音污染与道路灰尘严重，噪音来自公汽与火车。
4、江汉·水榭名居
该项目已经清盘，不构成威胁，不作分析。
5、牧羊·水云轩
该项目属独栋小高层，已经开盘，经笔者调查，该盘起步价格为1620元／平方米，其营销人员说其电梯物业费在本地区是最低的，但未具体告知，对本项目的小高层构成威胁。营销人员应该掌握其劣势，学会在营销过程中对其进行正面攻击。
1）该项目优势：地段靠近沿湖大道，交通方便，空中部分住宅景观较好；物业费用不算太高。
2）该项目劣势：没有相对成熟、专业的物业配套、园林社区配套，没有较好的生态景观支持。
6、雄俊·康居人家
该项目其起步价在1200－1300之间，多层处于清盘阶段，小高层还有少量存量，该项目因劣势较为突出（环境污染），优势也较为突出（价格低），所以与本项目产品品质及特点存在较大差异性，未能构成同等竞争态势，故不作分析。
7、聚豪·金山花园
开发商是福建一个老板，该项目位于八卦嘴105号，项目由一栋小高层、三栋多层组成，户型面积60－130平方米，共计10种户型。该项目分析如下：
优势：该地段靠近八卦嘴中心地段，靠近沿湖大道主干道，处于枣子山路，周边环境配套较好。
劣势：该地段类似坡地结构，上下班车辆行使不够方便、安全；从设计的户型风格来看，十分不理想，户型比较传统，结构有些老化，甚至十分的不合理（一进门就是卫生间的或旁边就是卫生间的户型占了五分之二）；从该项目目前的推广与营销策略来看，有些紊乱。
威胁：该项目与华森项目的开发形态十分相似，一个小高层，三个多层，价格也可能较为接近，会成为华森项目的显在竞争对手。
机会：该项目地处枣子山路，周边环境配套较好，靠近八卦嘴中心地带，会存在一定的住宅房的营销机会点与营销空间。
目前，据初步调查，该项目的前期促销起步均价在1580－1620元／平方米之间。
五、房交会参展活动筹备计划
房交会时间：初步定在2006年11月10、11、12三天。
房交会地点：体委大院内及门口两侧
举办 单位：黄石市房管局